Central banks raised interest rates aggressively beginning in 2022 to combat inflation. Mortgage rates doubled or tripled in many OECD countries. The housing market was supposed to cool. Prices did slow—but affordability did not improve. The reason is structural: housing affordability is a function of prices, incomes, and borrowing costs. When interest rates rise, monthly payments increase even if prices stagnate. The result is a paradox: the policy intended to reduce inflation may have made the housing crisis worse for prospective buyers.

The Research Landscape

The Rate-Affordability Paradox

Sanchez-Moyano (2025), publishing with the Federal Reserve Bank of San Francisco provides the most directly relevant analysis. Using 2023 data on the US homebuying landscape, the study documents how the combined effect of price increases and interest rate hikes challenged homebuying affordability. The years following the pandemic saw a sharp contraction in market activity as affordability deteriorated. Critically, the author shows that while transaction volumes fell, prices did not fall proportionally—creating a "frozen market" where existing homeowners refused to sell (locking in their low-rate mortgages) and new buyers could not afford to enter.

Pechalova (2025) examines housing market imbalance and systemic risk from a regulatory perspective. The analysis identifies a persistent gap between primary and secondary housing markets: new construction prices reflect current input costs and financing conditions, while existing homes are anchored to purchase-price expectations. This bifurcation creates market dysfunction—neither segment clears efficiently, and the aggregate effect is reduced housing mobility.

Supply Constraints Compound Rate Effects

Chapple and Song (2024), publishing in the Journal of the American Planning Association provide rigorous evidence on housing supply dynamics in Los Angeles and San Francisco. Their unique database on construction and household mobility reveals that new market-rate housing generally helps alleviate displacement and exclusion pressures for low-income households—but particularly in the hottest markets, new units can fail to spur low- and moderate-income in-migration. The finding is important because it demonstrates that supply-side interventions interact with demand-side conditions: building more housing helps, but not enough in high-cost markets where interest rates have priced out the target population.

Breach (2025), analyzing England's planning system, makes a strong structural argument: the discretionary planning system introduced in 1947 sharply curtailed housebuilding, particularly in cities. The long-term effect is chronic undersupply that interest rate movements cannot remedy. When rates were low, prices surged because supply could not respond. When rates rose, prices stabilized but affordability worsened because borrowing costs increased. The supply constraint makes housing affordability pro-cyclical in a way that monetary policy cannot offset.

Policy Responses Under Strain

Koszel, Mazurczak, and Strączkowski (2025) evaluate the effects of government housing programs in Poland from 2008 to 2023, finding that demand-side subsidies in the context of high interest rates and constrained supply led to dynamic price increases rather than improved affordability. The pattern is familiar: government programs that subsidize demand without addressing supply merely shift the price distribution upward.

Jazuli, Rahman, and Naharu (2026) provide a bibliometric review mapping the global housing affordability crisis. Their analysis identifies a consistent finding: housing affordability is a multi-causal problem where monetary policy, land use regulation, construction costs, and financialization interact. No single policy lever is sufficient.

Critical Analysis: Claims and Evidence

The Lock-In Trap

The "lock-in effect" deserves special attention because it is a novel market dysfunction created by the rapid transition from ultra-low to high interest rates. In the United States, approximately 90% of existing mortgages carry rates below the current market rate. Homeowners who would normally sell and buy a new home—creating supply for other buyers—are rationally choosing to stay. This reduces inventory, maintains price floors, and transfers the affordability burden entirely to first-time buyers and renters.

The lock-in effect creates a distributional problem: existing homeowners are sheltered from rate increases while prospective buyers bear the full cost—a wealth transfer from young to old, from renters to owners, precisely the opposite of what housing policy aims to achieve.

Open Questions and Future Directions

What This Means for Your Research

The housing affordability crisis is not a cyclical problem that monetary policy normalization will resolve. It is a structural condition rooted in chronic undersupply, planning restrictions, financialization, and income stagnation. Interest rate movements exacerbate or ameliorate the symptoms but do not address the causes. Researchers should be cautious about studies that isolate monetary policy effects without accounting for supply constraints, regulatory environments, and distributional consequences.

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면책 조항: 이 게시물은 정보 제공을 목적으로 한 연구 동향 개요이다. 학술 저작물에서 인용하기 전에 구체적인 연구 결과, 통계 및 주장은 원본 논문을 통해 반드시 확인해야 한다.

고금리 시대의 주택 구매 가능성: 금리 인하로도 해결되지 않는 위기

중앙은행들은 인플레이션에 대응하기 위해 2022년부터 공격적으로 금리를 인상하였다. 많은 OECD 국가에서 모기지 금리는 두 배에서 세 배까지 상승하였다. 주택 시장은 냉각될 것으로 예상되었다. 가격 상승세는 둔화되었지만, 주택 구매 가능성은 개선되지 않았다. 그 이유는 구조적 문제에 있다. 주택 구매 가능성은 가격, 소득, 차입 비용의 함수이기 때문이다. 금리가 오르면 가격이 정체되더라도 월 상환액은 증가한다. 그 결과 하나의 역설이 발생한다. 인플레이션을 억제하기 위해 설계된 정책이 오히려 잠재적 구매자들의 주택 위기를 심화시켰을 수 있다는 것이다.

연구 동향

금리-주택 구매 가능성의 역설

샌프란시스코 연방준비은행에서 발표된 Sanchez-Moyano(2025)의 연구는 가장 직접적으로 관련된 분석을 제공한다. 2023년 미국 주택 구매 현황 데이터를 활용한 이 연구는 가격 상승과 금리 인상의 복합적 효과가 주택 구매 가능성에 어떠한 도전을 제기하였는지 기록하고 있다. 팬데믹 이후 몇 년간 주택 구매 가능성이 악화되면서 시장 활동이 급격히 위축되었다. 특히 저자는 거래량이 감소하는 동안에도 가격이 비례적으로 하락하지 않았음을 보여주는데, 이로 인해 기존 주택 소유자들은 매도를 거부하고(저금리 모기지를 유지하기 위해) 신규 구매자들은 시장에 진입할 여력이 없는 "동결된 시장"이 형성되었다.

Pechalova(2025)는 규제적 관점에서 주택 시장 불균형과 시스템적 리스크를 분석한다. 이 연구는 1차 주택 시장과 2차 주택 시장 사이의 지속적인 격차를 확인한다. 신규 주택 건설 가격은 현재의 투입 비용과 금융 조건을 반영하는 반면, 기존 주택은 매입 가격 기대치에 고착되어 있다. 이러한 이분화는 시장 기능 장애를 유발하여 두 시장 모두 효율적인 균형을 이루지 못하며, 그 결과 주택 이동성이 전반적으로 감소한다.

공급 제약이 금리 효과를 심화시키다

Journal of the American Planning Association에 게재된 Chapple과 Song(2024)은 로스앤젤레스와 샌프란시스코의 주택 공급 역학에 관한 엄밀한 실증 분석을 제공한다. 건설 및 가구 이동성에 관한 고유한 데이터베이스를 활용한 연구에 따르면, 신규 시장 가격 주택은 일반적으로 저소득 가구의 주거지 이탈 및 배제 압력을 완화하는 데 기여한다. 그러나 가장 과열된 시장에서는 신규 주택 공급이 저·중소득층의 유입을 촉진하지 못할 수 있다. 이 발견은 공급 측 개입이 수요 측 조건과 상호작용한다는 점에서 중요하다. 주택을 더 많이 공급하는 것은 도움이 되지만, 금리로 인해 목표 인구층이 시장에서 배제된 고비용 시장에서는 그 효과가 충분하지 않다.

영국의 계획 제도를 분석한 Breach(2025)는 강력한 구조적 주장을 제시한다. 1947년에 도입된 재량적 계획 제도가 특히 도시에서의 주택 건설을 급격히 제한하였다는 것이다. 그 장기적 결과는 만성적인 공급 부족으로, 이는 금리 변동으로는 해소될 수 없다. 금리가 낮았을 때는 공급이 이에 대응할 수 없어 가격이 급등하였다. 금리가 오르자 가격은 안정되었지만, 차입 비용이 증가하면서 주택 구매 가능성은 오히려 악화되었다. 공급 제약은 주택 구매 가능성을 경기 순응적으로 만들어, 통화 정책으로는 이를 상쇄할 수 없게 한다.

압박받는 정책 대응

Koszel, Mazurczak, Strączkowski(2025)는 2008년부터 2023년까지 폴란드 정부 주택 프로그램의 효과를 평가하며, 고금리와 공급 제약이 공존하는 상황에서 수요 측 보조금이 주택 구매 가능성을 개선하기보다 오히려 가격을 급격히 상승시켰다는 사실을 발견한다. 이 패턴은 익숙하다. 공급 문제를 해결하지 않은 채 수요를 보조하는 정부 프로그램은 단지 가격 분포를 상방으로 이동시킬 뿐이다. Jazuli, Rahman, Naharu(2026)는 전 세계적인 주택 구매 가능성 위기를 지도화하는 계량서지학적 검토를 제공한다. 그들의 분석은 일관된 발견을 확인한다: 주택 구매 가능성은 통화 정책, 토지 이용 규제, 건설 비용, 금융화가 상호작용하는 다중 원인 문제라는 것이다. 어떠한 단일 정책 수단도 충분하지 않다.

비판적 분석: 주장과 근거

잠금 함정(Lock-In Trap)

"잠금 효과(lock-in effect)"는 초저금리에서 고금리로의 급격한 전환이 만들어낸 새로운 시장 기능 장애이기 때문에 특별한 주목을 받을 만하다. 미국에서는 기존 모기지의 약 90%가 현재 시장 금리보다 낮은 금리를 적용받고 있다. 통상적으로라면 매도 후 새 주택을 구매하여 다른 매수자에게 공급을 창출했을 주택 소유자들이 합리적 판단에 따라 거주를 유지하기로 선택하고 있다. 이는 재고를 감소시키고, 가격 하한선을 유지하며, 구매 가능성 부담을 생애 최초 구매자와 임차인에게 전가한다.

잠금 효과(lock-in effect)는 분배적 문제를 야기한다: 기존 주택 소유자들은 금리 인상으로부터 보호받는 반면, 잠재적 매수자들은 그 비용 전체를 부담한다. 이는 젊은 세대에서 노년 세대로, 임차인에서 소유자로의 부의 이전이며, 주택 정책이 달성하고자 하는 목표와 정반대의 결과이다.

미해결 질문과 향후 방향

연구에 주는 시사점

주택 구매 가능성 위기는 통화 정책 정상화로 해결될 수 있는 경기순환적 문제가 아니다. 이는 만성적인 공급 부족, 도시계획 규제, 금융화, 소득 정체에 뿌리를 둔 구조적 조건이다. 금리 변동은 증상을 악화시키거나 완화할 뿐, 근본 원인을 해결하지 못한다. 연구자들은 공급 제약, 규제 환경, 분배적 결과를 고려하지 않고 통화 정책 효과를 분리하여 분석하는 연구에 주의를 기울여야 한다.

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